Czas pandemii zdecydowanie pogorszył sytuację finansową bardzo wielu osób, które zmagają się z utratą pracy czy obniżeniem wynagrodzeń bądź etatów. Dotyczy to przede wszystkim osób znajdujących się już przed wybuchem pandemii w trudnej sytuacji, które nie posiadały większych oszczędności i żyły ,,od 1-ego do 1-ego”. Rozwiązania przyjęte przez rząd mają na celu chronić tych, którzy zmagają się z największymi problemami finansowymi. Jednym z takich rozwiązań jest wprowadzenie zakazu eksmisji, a dokładnie wstrzymanie wykonania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokali mieszkalnych.

1. Czym jest eksmisja?

Zgodnie z definicją słownikową eksmisja to przymusowe, orzeczone przez właściwy organ i na podstawie przepisu prawa, opróżnienie lokalu i in. pomieszczeń lub usunięcie z nieruchomości celem wydania ich wierzycielowi (za: encyklopedią PWN).
Postępowanie eksmisyjne rozpoczyna się poprzez wystąpienie przez osobę uprawnioną, w zależności od okoliczności sprawy:

  • z pozwem o eksmisję,
  • z wnioskiem o nakazanie opuszczenia mieszkania na podstawie ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie,
  • z pozwem o rozwiązanie stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia,
  • z pozwem o nakazanie sprzedaży mieszkania w drodze licytacji,
  • z wnioskiem o wszczęcie egzekucji z nieruchomości bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
  • z wnioskiem o wszczęcie egzekucji zobowiązania zawartego w akcie notarialnym w zakresie opróżnienia i wydania lokalu w trybie art. 777 § 4 kodeksu postępowania cywilnego.

Eksmisja może również zostać przeprowadzona, w związku z wydaniem przez stosowny organ administracyjny decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości m.in. na cele budowy inwestycji drogowych czy linii kolejowych.
Zgodnie z przepisami, tytułami egzekucyjnymi są m.in.:

  • orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem,
  • orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu,
  • inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej.

2.Podstawa prawna

Rzeczone rozwiązanie, mające na celu walkę z eksmisjami w trakcie trwania pandemii, znalazło się w art. 15 zzu. ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Stanowi on w ust. 1: ,,W okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.” Możliwość wykonania tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu mieszkalnego, została dozwolona jedynie w ściśle określonych przypadkach tj.

  • Wykonywaniu orzeczeń wydanych na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie;
  • Decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej – wydawanej na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych;
  • Decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej – wydawanej na podstawie ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym;
  • Decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego;
  • Decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego, o której mowa w przepisach ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym;
  • Decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji – wydawanej na podstawie ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych

3.Kontrowersje i wątpliwości

Sam fakt zastosowania przez ustawodawcę nowych rozwiązań w zakresie ochrony osób, które z powodu pandemii, znalazły się w najtrudniejszej sytuacji finansowej nie powinien budzić żadnych wątpliwości. Sytuacja jest jednak bardziej złożona niż mogłoby się to wydawać na pierwszy rzut oka.
Po pierwsze, warto mieć na uwadze, iż rzeczony przepis został wprowadzony już na samym początku pandemii, w konsekwencji objął ochroną przede wszystkim te osoby, których problemy finansowe leżące u podstaw wydania przeciwko nim wyroków eksmisyjnych, wcale nie zaczęły się z powodu pandemii, ale istniały już dużo wcześniej. Ciężko więc racjonalnie uzasadnić, iż przepis ten chronić ma przed negatywnymi skutkami kryzysu wywołanego pandemią.
Po drugie, warto także spojrzeć na drugą stronę medalu, tj. na sytuację osób – właścicieli mieszkań, którzy z powodu wprowadzonych rozwiązań, niejako pozbawieni zostali możliwości ,,odzyskania” swojego lokalu z rąk osób bezprawnie je zajmujących. Taką możliwość dawała egzekucja tytułów wykonawczych, która jeszcze przed wprowadzeniem omawianego przepisu nie była przesadnie łatwa do wykonania. Nierzetelnych najemców chroni cały szereg przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, zabraniający m.in. egzekucji ,,na bruk”, a więc bez zapewnienia przez właściwą miejscowo gminę lokalu zastępczego. W realiach obowiązywania omawianego przepisu utracili oni faktyczną możliwość odzyskania swoich lokali.

4.Podsumowanie

Podsumowując, sama idea wspierania osób, których ogólna sytuacja życiowa uległa znacznemu pogorszeniu w wyniku pojawienia się stanu pandemii, jest jak najbardziej słuszna i powinna być rozwijana. Rozwiązanie zaproponowane przez ustawodawcę w omawianym przepisie ma jednak swoje mankamenty, zwłaszcza z punktu widzenia osób, które zostały realnie pozbawione możliwości odzyskania zajmowanych bez tytułu prawnego nieruchomości. Katalog wyjątków przewidzianych przez ustawodawcę nie jest przesadnie rozbudowany, a czas w jakim będzie obowiązywał, w perspektywie zbliżających się kolejnych fal pandemii, również nie napawa optymizmem. Warto zastanowić się nad tym, w jaki sposób można zracjonalizować i wyważyć racje zarówno najemców jak i wynajmujących, gdyż na ten moment, ci drudzy wydają się być nadmiernie pokrzywdzeni obowiązującymi rozwiązaniami, przerzucającymi na nich koszty finansowania skutków pandemii, bez stosownych rekompensat.