Nowelizacja prawa budowlanego

Już we wrześniu 2020 roku zaczną obowiązywać nowe zasady w prawie budowlanym.

W dniu 18 marca 2020 roku w Dzienniku Ustaw została ogłoszona ustawa z dnia 13 lutego 2020 roku o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2020 poz. 471, dalej: Ustawa zmieniająca, Ustawa) która wchodzi w życie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia, a zatem nowe regulacje z zakresu prawa budowlanego obowiązywać będą już od 19 września 2020 roku.

W artykule omawiamy zmiany w ustawie z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1186, dalej: Prawo budowlane), wprowadzone Ustawą zmieniającą, mające największe znaczenie dla przedsiębiorców zajmujących się realizacją inwestycji budowlanych.

Założenia Ustawy zmieniającej

Zgodnie z intencją autorów projektu Ustawy zmieniającej, proponowane przez nich zmiany miały na celu uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego oraz zapewnienie większej stabilności podejmowanych w nim rozstrzygnięć. Zmiany wprowadzone Ustawą mają pozytywnie oddziaływać na sferę przedsiębiorczości, w tym w szczególności mikro i małych przedsiębiorców.

Zmiana definicji obszaru odziaływania obiektu

Zgodnie z art. 1 ppkt 1) Ustawy zmieniającej, przez pojęcie obszaru oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. W poprzednim brzmieniu ustawa uznawała za obszar oddziaływania obiektu każde ograniczenie w zagospodarowaniu działek sąsiednich. Zmiana wynika ze zbyt szerokiej interpretacji przez organy orzekające pojęcia „obszaru oddziaływania obiektu”, co w efekcie prowadziło do uznawania za oddziałujące na otoczenie takich czynników jak: hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne albo zanieczyszczenie powietrza, wody lub gleby, a nawet znaczące zintensyfikowanie ruchu po prywatnej drodze dojazdowej (wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt: II SA/Kr 557/18). Każdorazowe określenie obszaru oddziaływania obiektu w tak szerokim rozumieniu było znacząco utrudnione i powodowało problemy z ustaleniem kręgu stron w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę. Zgodnie z nowym brzmieniem przepisu, wprowadzonym Ustawą zmieniającą, projektowany obiekt podlegał będzie ocenie jedynie w zakresie możliwych ograniczeń w zabudowie nieruchomości sąsiednich, jakie może potencjalnie powodować.

Zmiany w zakresie odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych

Obecnie obowiązujące przepisy Prawa budowlanego nie wskazywały jednoznacznie okresu, w jakim można uzyskać odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, co powodowało znaczne rozbieżności w orzecznictwie sądów administracyjnych. Część sądów wyrażała stanowisko, iż odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych może zostać udzielone także w stosunku do obiektów budowlanych już zrealizowanych (wyrok NSA z dnia 21 lutego 2019 r., sygn. akt II OSK 878/17), natomiast część nie uznawała takiej możliwości, wskazując, że postępowanie w sprawie wyrażenia zgody na odstępstwo od warunków techniczno-budowlanych może prowadzić tylko organ architektoniczno-budowlany przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę (wyrok WSA w Opolu z dnia 26 lipca 2013 r., sygn. akt II SA/Op 210/13). Zgodnie z jednoznaczną regulacją Ustawy zmieniającej, wniosek w sprawie udzielenia zgody na odstępstwo organ administracji architektoniczno-budowlanej składa przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, a zatem zgoda na odstępstwo nie może zostać udzielona w ramach postępowań legalizacyjnych.

Dodatkowo, zgodnie z wprowadzonym Ustawą zmieniającą art. 9 ust. 6 Prawa budowlanego, nadbudowa, rozbudowa, przebudowa lub zmiana sposobu użytkowania istniejących obiektów budowlanych, jak również dostosowywanie tych obiektów do wymagań ochrony przeciwpożarowej oraz wprowadzenie rozwiązań zamiennych w stosunku do wymagań ochrony przeciwpożarowej będą możliwe na podstawie zgody udzielonej przez Komendanta Wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej, bez wymogu uzyskiwania zgody na odstępstwo.

Nowy podział projektu budowlanego i jego konsekwencje

Ustawa zmieniająca wprowadza nowe wytyczne dla elementów, jakie powinien zawierać projekt budowlany. Art. 34 ust. 3 Prawa budowlanego w brzmieniu wprowadzonym Ustawą zmieniającą określa, że projekt budowlany zawiera obowiązkowo projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych, projekt architektoniczno-budowlany i projekt techniczny. Zgodnie z nowym podziałem, projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z projektem architektoniczno-budowlanym będą podlegały sprawdzeniu i zatwierdzeniu przez organ, natomiast projekt techniczny nie będzie zatwierdzany i przedkładany do organu administracji architektoniczno-budowlanej – za jego prawidłowe sporządzenie będzie odpowiadał jedynie projektant, w związku z czym w zawiadomieniu o rozpoczęciu robót budowlanych inwestor zobowiązany jest złożyć oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu technicznego przed przystąpieniem do robót budowlanych

Ustawa zawiera szczegółowe wytyczne co do każdej z części projektu budowlanego.

Ujednolicenie w zakresie obiektów niewymagających pozwolenia na budowę – nowe obiekty zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę

Ustawa zmieniająca ujednoliciła wykazy obiektów budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę, a wymagających uzyskania zgłoszenia organowi administracji budowlanej, oraz niewymagających zarówno decyzji o pozwoleniu na budowę, jak i zgłoszenia, a także wprowadziła przejrzyste zestawienie robót budowlanych wymagających zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Dotychczasowe wykazy sformułowane były niejednolicie, a z uwagi na kolejne nowelizacje Prawa Budowlanego zawierały liczne odesłania, co utrudniało wykładnię przepisów.

Jednocześnie, wprowadzono nowe kategorie obiektów zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę (przy jednoczesnym obowiązku dokonania zgłoszenia), w tym m. in. z pozwolenia na budowę zwolniono: naziemne tarasy przydomowe i oczyszczalnie ścieków.

Ustawa zmieniająca wprowadza ponadto dodatkowe rodzaje obiektów, których budowa nie wymaga ani uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, ani zgłoszenia odpowiednim organom nadzoru, wśród których można wskazać m. in.: biletomaty, wpłatomaty, automaty sprzedające, automaty przechowujące przesyłki – paczkomaty.

Szczegółowy wykaz kategorii obiektów budowlanych wraz z informacją o konieczności uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia zawiera zestawienie.

Zmiana w zakresie instytucji istotnego odstąpienia od projektu

W konsekwencji opisanej powyżej zmiany podziału projektu budowlanego Ustawa zmieniająca wprowadza również modyfikacje w zakresie instytucji istotnego odstąpienia od projektu. Dotychczasowe regulacje przewidywały, że przepisy o istotnym odstąpieniu od projektu odnosiły się do całego projektu budowlanego, podczas gdy wprowadzone regulacje dotyczyć będą jedynie części projektu budowlanego, która podlega sprawdzeniu przez organ nadzoru, tj. projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz nowego zakresu projektu architektoniczno-budowlanego.

Dodatkowo, Ustawa jednoznaczne określiła pojęcie istotnego odstąpienia od projektu budowlanego. Po wprowadzonych zmianach istotne odstąpienie stanowi jedynie zmiana projektu zagospodarowania działki lub terenu, która prowadzi do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany (nie zaś, jak w poprzednim stanie prawnym, każda zmiana projektu zagospodarowania działki lub terenu). Dodatkowo, spośród parametrów, których zmiana oznaczała każdorazowo istotne odstąpienie od projektu budowlanego wykreślono kubaturę obiektu. Ponadto, istotne odstąpienie będzie stanowić każda zmiana źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym, co jest związane z obecną polityką zmierzającą do powszechnego wykorzystywania jak najbardziej efektywnych źródeł ciepła.

Istotnego odstąpienia od projektu budowlanego nie będą stanowić:

  • odstąpienie od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstąpienie zostało uzgodnione pod względem ochrony przeciwpożarowej,
  • odstąpienie od wymagań konserwatora zabytków, jeżeli odstąpienie zostało uzgodnione z właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków,
  • odstąpienie od projektowanych warunków higienicznych i zdrowotnych, jeżeli odstąpienie zostało uzgodnione z właściwym państwowym wojewódzkim inspektorem sanitarnym,

a zatem kompetencje tych podmiotów uległy poszerzeniu.

Doprecyzowanie przepisów, mających zastosowanie w przypadku stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę po zakończeniu budowy

Z uwagi na niejednolitą linię orzeczniczą organów, Ustawa zmieniająca doprecyzowała przebieg postępowania w przypadku stwierdzenia nieważności lub uchylenia decyzji o pozwoleniu na budowę po zakończeniu budowy. Po zmianie przepisów będzie jasne, że jeżeli zakończono budowę, a po tym fakcie stwierdzono nieważność pozwolenia na budowę, to organ administracji architektoniczno-budowlanej jest obowiązany rozpatrzyć pierwotny wniosek o pozwolenie na budowę i wydać (albo odmówić wydania) pozwolenia na budowę. Jednocześnie Ustawa zmieniająca wprowadza przepis wzmacniający trwałość decyzji o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie, zgodnie z którym po upływie 5 lat nie będzie możliwe stwierdzenie nieważności lub uchylenie tej decyzji (art. 59h Prawa budowlanego).

Ułatwienie w zakresie przeniesienia pozwolenia na budowę na nowego inwestora

Ustawa zmieniająca upraszcza procedurę przeniesienia pozwolenia na budowę na nowego inwestora, który nabywa własność nieruchomości, na której realizowana ma być inwestycja. W poprzednim brzmieniu ustawy przeniesienie pozwolenia na budowę wymagało zgody inwestora, na rzecz którego wydana została decyzja. Uzyskanie takiej zgody niejednokrotnie było utrudnione (śmierć dotychczasowego inwestora, brak kontaktu) lub obarczone dodatkowymi kosztami. Po nowelizacji, w przypadku nabycia własności nieruchomości objętej pozwoleniem na budowę, nowy właściciel nabywa również uprawnienia wynikające z tego pozwolenia – funkcjonuje domniemanie, że nabycie następuje w celu realizacji inwestycji.

Zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych

Jak już wskazano w części artykułu dotyczącej nowego podziału projektu budowlanego, zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych powinno zawierać oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu technicznego zgodnie z obowiązującymi przepisami, zasadami wiedzy technicznej, projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym oraz rozstrzygnięciami dotyczącymi zamierzenia budowlanego. Dodatkowo, Ustawa zmieniająca wskazuje wprost, iż takiego zawiadomienia można dokonać drogą elektroniczną. Budowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych została zwolniona z obowiązku dokonania zawiadomienia o rozpoczęciu robót budowlanych.

Zamknięty katalog przypadków, w których istnieje obowiązek ustanowienia kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego

Ustawa zmieniająca przesądziła wprost dla jakich robót budowlanych wymagane jest ustanowienie kierownika budowy i inspektora nadzoru budowlanego (art. 42 Prawa budowlanego). Zmiana ma zapewnić odpowiedni poziom bezpieczeństwa przy realizacji robót budowlanych.

Dziennik budowy – ujednolicenie praktyki

Ze względu na utartą praktykę organów Ustawa zmieniająca uporządkowała kwestie dotyczące dziennika budowy. Zgodnie z nowymi przepisami, inwestor występuje do właściwego organu w celu ostemplowania przedłożonego dziennika budowy albo wydania i ostemplowania dziennika budowy (dotychczasowa regulacja wskazywała, że dziennik budowy powinien zostać wydany przez organ, co niejednokrotnie było rozbieżne z praktyką inwestorów, którzy zgłaszali się do organu w celu ostemplowania dziennika budowy).

Rozszerzono regulacje w zakresie opłat za wydanie dziennika budowy na dzienniki rozbiórki i montażu. Ustawa zmieniająca wprowadziła katalog osób uprawnionych do dokonywania wpisów w dzienniku budowy, wśród których wskazano:

  • uczestników procesu budowlanego;
  • osoby wykonujące czynności geodezyjne na terenie budowy;
  • pracowników organów nadzoru budowlanego i innych organów uprawnionych do kontroli przestrzegania przepisów na budowie, w ramach dokonywanych czynności kontrolnych.

Obowiązki kierownika budowy

Ustawa zmieniająca uporządkowała i doprecyzowała obowiązki kierownika budowy. Kierownik budowy odpowiada za prowadzenie dziennika budowy (art. 45 ust. 3 Prawa budowlanego) oraz obowiązany jest potwierdzić w dzienniku budowy otrzymanie od inwestora projektu budowlanego (art. 45a ust. 1 pkt 2) Prawa budowlanego). Kierownik budowy odpowiada za umieszczenie w widocznym miejscu tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia dotyczącego bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia (art. 45a ust. 1 pkt 3) Prawa budowlanego).

Tablica informacyjna budowy

Ustawa zmieniająca określiła wprost przypadki, w jakich konieczne jest umieszczenie tablicy budowy lub ogłoszenia, o którym mowa w art. 45a ust. 1 pkt 2) b) Prawa budowlanego, oraz określiła szczegółową zawartość tablicy informacyjnej – te kwestie dotychczas regulowane były rozporządzeniem. Zakres informacji, jakie mają znaleźć się na tablicy informacyjnej został dodatkowo uproszczony i ograniczony, co pozwoliło na zwiększenie wymaganego rozmiaru tekstu (litery i cyfry powinny mieć wysokość co najmniej 6 cm). Na tablicy informacyjnej określa się:

  1. rodzaj robót budowlanych i adres prowadzenia tych robót;
  2. datę i numer decyzji o pozwoleniu na budowę lub dokonanego zgłoszenia;
  3. organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę lub rozpatrujący zgłoszenie;
  4. nazwę i numer telefonu właściwego organu nadzoru budowlanego;
  5. imię i nazwisko lub nazwę i numer telefonu inwestora;
  6. imię i nazwisko oraz numer telefonu kierownika budowy.

Wspólna procedura legalizacji samowoli budowlanej

Ustawa zmieniająca wprowadza wspólną procedurę legalizacyjną dla obiektów wybudowanych bez wymaganego pozwolenia oraz bez wymaganego zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu od zgłoszenia, która została uregulowana w art. 48 Prawa budowlanego. Dotychczas procedury legalizacyjne dla tych przypadków uregulowane były odrębnie. Ustalono czytelną chronologię czynności podejmowanych przez organy:

  1. wydanie postanowienia o wstrzymaniu budowy;
  2. podjęcie koniecznych środków zabezpieczających;
  3. poinformowanie inwestora o możliwości złożenia wniosku o legalizację, opłacie legalizacyjnej oraz terminie do ich wniesienia (30 dni);
  4. w przypadku złożenia wniosku – wydanie postanowienia o obowiązku przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60;
  5. sprawdzenie kompletności dokumentów legalizacyjnych oraz zgodności z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy;
  6. wydanie postanowienia o ustaleniu opłaty legalizacyjnej;
  7. wydanie decyzji o legalizacji

W przypadku niezłożenia wniosku o legalizację, bądź wycofania go na którymkolwiek etapie, organ wydaje nakaz rozbiórki.

Uproszczona procedura legalizacyjna dla starych samowoli budowlanych

Ustawa zmieniająca wprowadza uproszczone postępowanie legalizacyjne odnoszące się do starych samowoli budowlanych, których realizacja została zakończona przynajmniej 20 lat temu (art. 49f–49 Prawa budowlanego). Nowa procedura powinna zachęcić właścicieli do legalizacji starych samowoli budowlanych, co pozwoli uregulować stan prawny tych obiektów oraz zwiększyć ich bezpieczeństwo. Procedura uproszczonej legalizacji przebiegać będzie następująco:

  1. wszczęcie postępowania legalizacyjnego z urzędu przez organ nadzoru budowlanego lub na wniosek właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego.
  2. nałożenie przez organ nadzoru budowlanego obowiązku przedłożenia określonych dokumentów legalizacyjnych (wśród których wskazać należy: oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, inwentaryzację powykonawczą, ekspertyzy techniczne);
  3. sprawdzenie przez organ kompletności przedłożonych dokumentów oraz ocena na podstawie ekspertyzy technicznej stanu technicznego obiektu budowlanego pod kątem bezpieczeństwa i zgodności z dotychczasowym i zamierzonym sposobem użytkowania;
  4. wydanie decyzji o legalizacji lub decyzji o nakazie rozbiórki.

Największym uproszczeniem tej procedury, które ma mobilizować właścicieli do jej wdrożenia, jest brak obowiązku wniesienia opłaty legalizacyjnej oraz brak konieczności badania przez organ zgodności obiektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Częściowe oddanie inwestycji do użytkowania przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych

Dotychczasowe przepisy dopuszczające możliwość wydania pozwolenia na użytkowanie przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych nie wskazywały wprost, jakich przypadków dotyczy ta możliwość, co powodowało rozbieżności interpretacyjne. Ustawa zmieniająca wskazuje konkretne sytuacje, w których takie pozwolenie można otrzymać, to jest w sytuacji, gdy:

  • decyzja o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie ma obejmować obiekt budowlany lub jego część lub niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniem budowy;
  • oddawane do użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.

Warto podkreślić, że oddawana do użytkowania część inwestycji powinna funkcjonować niezależnie od pozostałego zakresu inwestycji, a tym samym spełniać podstawowe wymagania zapewniające możliwość jej użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.

Ustawa zmieniająca wprowadziła ponadto szereg zmian ujednolicających i porządkujących Prawo budowlane, w tym zmian redakcyjnych wynikających ze znowelizowania przepisów oraz zmian ujednolicających pojęcia ustawowe.

By |2020-08-20T12:00:22+00:0019.08.2020|Publikacje|
Czerwonka, aplikant radcowski
Aplikant radcowski w Okręgowej Izbie Radców Prawnych we Wrocławiu. Absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Marii Curie Skłodowskiej w Lublinie. Podczas studiów brała udział w międzynarodowej wymianie na Katholieke Universiteit Leuven w Belgii oraz w ogólnopolskim programie MOST na Wydziale Prawa Administracji i Ekonomii Uniwersytetu Wrocławskiego. Praktykowała w kancelariach radcowskich we Wrocławiu. Interesuje się prawem budowlanym, prawem nieruchomości oraz międzynarodową ochroną praw człowieka. Posługuje się biegle językiem angielskim.