Koronawirus uderzył w popularny ostatnio sposób inwestowania w nieruchomości tj. najem krótkoterminowy. Działalność ta została czasowo ograniczona na mocy rozporządzenia o wprowadzeniu na terenie Polski stanu zagrożenia epidemicznego. Okazuje się jednak, że zagadnienie to odmiennie reguluje rozporządzenie o wprowadzeniu w Polsce stanu epidemii, które obowiązuje od 20 marca 2020 r. Dodatkowo powstaje pytanie, jak na działalność w zakresie najmu krótkoterminowego wpływa zakaz przemieszczania się, wprowadzony z dniem 24 marca 2020 r.?

 

Zakaz najmu krótkoterminowego w związku z wprowadzeniem stanu zagrożenia epidemicznego. Jakie obiekty podlegają zakazowi?
Na mocy §5 ust. 1 pkt 1) lit. g rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego od dnia 14 marca 2020 r. do odwołania ustanowiono na terenie Polski czasowe ograniczenie prowadzenia przez przedsiębiorców w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców oraz przez inne podmioty działalności związanej z prowadzeniem obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 55.20). Ograniczenie to polega na całkowitym zakazie prowadzenia takiej działalności.

Podklasa 55.20 PKD obejmuje usługi związane z zapewnieniem zakwaterowania w cyklu dziennym lub tygodniowym w specjalnie wydzielonych umeblowanych pokojach lub pomieszczeniach umożliwiających mieszkanie, przygotowywanie posiłków oraz spanie lub z warunkami do gotowania lub wyposażonymi kuchniami, przy czym mogą być zapewnione minimalne usługi towarzyszące zakwaterowaniu. Do powyższej podklasy zalicza się pokoje, apartamenty lub mieszkania w budynkach wielopiętrowych lub zespołach budynków, domki letniskowe lub domki kempingowe. Podklasa ta obejmuje również usługi polegające na zapewnieniu krótkotrwałego zakwaterowania w ośrodkach kolonijnych i pozostałych obiektach wypoczynku wakacyjnego (np. w ośrodkach wczasowych, domach wycieczkowych, ośrodkach szkoleniowo-wypoczynkowych), kwaterach dla gości i bungalowach, domkach lub chatach, bez obsługi, gospodarstwach wiejskich (agroturystyka), schroniskach młodzieżowych i górskich.

Podklasa ta nie obejmuje natomiast usług polegających na zapewnieniu umeblowanych miejsc krótkotrwałego zakwaterowania z codziennym sprzątaniem, słaniem łóżek, podawaniem posiłków i napojów, sklasyfikowanego w podklasie 55.10.Z (hotele, motele, pensjonaty), a także usług polegających na zapewnieniu zakwaterowania w domach, mieszkaniach lub apartamentach, włączając umeblowane, w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanych w odpowiednich podklasach działu 68.

Biorąc pod uwagę powyższe, wraz z wprowadzeniem w Polsce stanu zagrożenia epidemicznego, przedsiębiorcy zobowiązani zostali do zaprzestania, z dnia na dzień, działalności obejmującej krótkotrwały wynajem mieszkań czy domów. W sposób istotny wpłynęło to negatywnie na przychody operatorów i inwestorów.

 

Wprowadzenie stanu epidemii a najem krótkoterminowy

W dniu 20 marca 2020 r. na mocy Rozporządzenia Ministra Zdrowia w sprawie odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego, moc utraciło rozporządzenie z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego. W konsekwencji obowiązywać przestał również przepis §5 ust. 1 pkt 1) lit. g tego rozporządzenia, przewidujący zakaz prowadzenia działalności obejmującej najem krótkoterminowy.  Stosownie do przepisu §2 ww. rozporządzenia odwołującego, w mocy pozostały wyłącznie decyzje, polecenia, wytyczne i zalecenia wydane w związku z ogłoszeniem stanu zagrożenia epidemicznego na podstawie rozporządzenia uchylanego, nie przewidziano natomiast zachowania obowiązywania poszczególnych jego zapisów.

Jednocześnie wydane zostało Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie wprowadzenia w Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii. Rozporządzenie o wprowadzeniu stanu epidemii również zawiera katalog ograniczeń w prowadzeniu określonych rodzajów działalności (katalog ten wprowadza §6 rozporządzenia), jednak brak w tym katalogu zapisu analogicznego do §5 ust. 1 pkt 1) lit. g rozporządzenia o wprowadzeniu stanu zagrożenia epidemicznego, który ograniczałby w jakikolwiek sposób działalność związaną z prowadzeniem obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania (określoną w podklasie 55.20 PKD). Uregulowania tej kwestii próżno szukać również w innych przepisach nowego rozporządzenia. Nie sposób stwierdzić, czy jest to niedopatrzenie ustawodawcy czy świadoma decyzja, należy jednak zauważyć, że począwszy od dnia 20 marca 2020 r., tj. od dnia wejścia w życia rozporządzenia o wprowadzeniu stanu epidemii, można bez ograniczeń prowadzić działalność w zakresie najmu krótkoterminowego lokali.

 

Zakaz przemieszczania się a najem krótkoterminowy

W dniu 24 marca 2020 r. rząd ogłosił wprowadzenie nowych ograniczeń w celu przeciwdziałania szerzeniu się epidemii koronawirusa. Należy do nich m. in. zakaz przemieszczania się w celu innym niż:

1)wykonywanie czynności zawodowych lub zadań służbowych, lub pozarolniczej działalności gospodarczej, lub
prowadzenia działalności rolniczej lub prac w gospodarstwie rolnym, oraz zakupu towarów i usług z tym związanych
2) zaspokajania niezbędnych potrzeb związanych z bieżącymi sprawami życia codziennego, w tym uzyskania
opieki zdrowotnej lub psychologicznej, tej osoby, osoby jej najbliższej (osobą najbliższą jest małżonek, wstępny, zstępny, rodzeństwo, powinowaty w tej samej linii lub stopniu, osoba pozostająca w stosunku przysposobienia oraz jej małżonek, a także osoba pozostająca we wspólnym pożyciu), a jeżeli osoba przemieszczająca się pozostaje we wspólnym pożyciu z inną osobą – także osoby najbliższej osobie pozostającej we wspólnym pożyciu, oraz zakupu towarów i usług z tym związanych;
3) wykonywania ochotniczo i bez wynagrodzenia świadczeń na rzecz przeciwdziałania skutkom COVID-19, w tym
w ramach wolontariatu;
4) sprawowania lub uczestniczenia w sprawowaniu kultu religijnego, w tym czynności lub obrzędów religijnych.

Analizując powyższe stwierdzić należy, że wprowadzone przez rząd ograniczenia w zakresie swobody przemieszczania się, pośrednio ograniczają również prowadzenie działalności turystycznej w ogóle, a więc również w zakresie najmu krótkoterminowego. O ile bowiem pobyt najemcy w lokalu nie jest bezpośrednio związany z wykonywaniem czynności zawodowych, zaspokajaniem niezbędnych potrzeb bieżącego życia codziennego najemcu lub członka jego najbliższej rodziny, wykonywaniem wolontariatu na rzecz przeciwdziałania skutkom COVID-19 czy też sprawowaniem lub uczestniczeniem w sprawowaniu kultu religijnego, należy uznać, że samo przemieszczenie się najemcy do lokalu będzie zakazane. 

Rozporządzenie zmieniające wprowadza również całkowity zakaz zgromadzeń. Dotyczy to również imprez, spotkań i zebrań niezależnie od ich rodzaju, z wyłączeniem spotkań danej osoby z jej osobami najbliższymi (lub z osobami najbliższymi osobie, z którą pozostaje we wspólnym pożyciu). Co w takim razie, gdy lokal wynajmie grupa znajomych? W naszej ocenie nie można wykluczyć ryzyka, że taka sytuacja zostanie zakwalifikowana jako spotkanie zakazane na gruncie nowych przepisów. Tym bardziej w sytuacji, gdy przez najemców zostanie zorganizowana na przykład impreza.

Co z ewentualnymi sankcjami za złamanie zakazów? Czy ponosi je wynajmujący, czy najemca? Niestety obecnie nie istnieją przepisy, które w sposób precyzyjny określałyby zasady sankcjonowania naruszenia ww. zakazów, jednak wobec dynamicznego rozwoju sytuacji, odpowiednie regulacje mogą pojawić się w najbliższych dniach. Polecamy jednakże, aby dla bezpieczeństwa odbierać od wynajmujących deklaracje dotyczące celu pobytu, oraz ograniczyć rezerwacje obiektów grupom osób, niebędącym osobami najbliższymi.

 

Jak rozliczyć się z wynajmującymi w przypadku konieczności anulowania rezerwacji?

Nie ma uniwersalnej odpowiedzi na to pytanie, gdyż w każdym przypadku należałoby ocenić, z jakich powodów i w jakim dokładnie terminie doszło do anulacji. Sytuacja będzie raczej jasna w przypadku, gdy bezpośrednim powodem rezygnacji czy anulowania pobytu w całości lub części jest wprowadzenie zakazu działalności w zakresie najmu krótkoterminowego lokali – w takim przypadku strony powinny rozliczyć tylko wykonaną część usługi, o ile w ogóle dojdzie do rozpoczęcia jej wykonywania.

Nie można jednakże zapominać, że obecnie potencjalni klienci częściej rezygnują z podróży z obawy przed zarażeniem koronawirusem lub po prostu decydują się pozostać w domu zgodnie z założeniami akcji społecznej #zostajewdomu (#stayathome). Na zmniejszenie popytu na tego typu usługi wpłynęły również wprowadzone przez ustawodawcę ograniczenia w zakresie przemieszczania się (zawieszenie połączeń lotniczych) czy zamknięcie granic dla obcokrajowców, ograniczenie działalności gastronomicznej, a także zamknięcie muzeów i innych atrakcji turystycznych. Co w takim razie zrobić w przypadku, gdy wynajmujący zrezygnował z pobytu jeszcze przed wprowadzeniem zakazu lub już po jego uchyleniu? Kwestia ta zależy od ogólnych warunków anulacji danej rezerwacji, które najczęściej są ustalane przez najemcę i przekazywane wynajmującym przed jej dokonaniem. Tę i wiele innych kwestii opisujemy w naszym poradniku dotyczącym aspektów prawnych epidemii koronawirusa dostępnym na naszej stronie.