Dnia 30 czerwca 2021 r. po upływie prawie 10 lat obowiązywania ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ogłoszono w Dzienniku Ustaw Ustawę o ochronie prac nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym zwaną Nową ustawą deweloperską.
Po upływie roku od daty ogłoszenia, a więc już 1 lipca 2022 roku wchodzą w całości w życie przepisy Nowej Ustawy Deweloperskiej, jednak już od dnia ogłoszenia tj. 30 czerwca 2021 roku obowiązują przepisy odnoszące się m.in. do praw i obowiązków stron w sytuacji upadłości banku czy Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Cel i uzasadnienie wprowadzenia Nowej Ustawy Deweloperskiej
Na samym jednak wstępie – kilka słów o celu w jakim została wprowadzona Nowa Ustawa Deweloperska.
Jak wskazuje ustawodawca w uzasadnieniu do projektu Ustawy, głównym powodem dla którego wprowadzone zostały zmiany jest ochrona ostatniego ogniwa transakcji deweloperskich – ostatniego, ale najważniejszego – którym jest potencjalny nabywca. Nowa Ustawa Deweloperska uzupełnia dotychczas obowiązujące środki ochrony prawnej o szereg mechanizmów, które mają w założeniu zapewniać dodatkowe bezpieczeństwo środków finansowych osób nabywających lokale na rynku pierwotnym – a więc bezpośrednio od deweloperów, czy też przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie obrotu nieruchomościami.
Umowy objęte regulacją Nowej Ustawy Deweloperskiej
Nowa Ustawa Deweloperska znajdzie zastosowanie do szeregu umów dotyczących lokali mieszkalnych zawieranych pomiędzy nabywcą i deweloperem, w szczególności do:
- umów o wybudowanie budynku oraz ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi – klasyczna umowa deweloperska;
- umów o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z lokalu;
- umów o przeniesienie własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi.
Ale nie tylko – nowością jest rozszerzenie zakresu ochrony wprowadzonej Nową Ustawą Deweloperską również względem umów sprzedaży lokali użytkowych, które stanowią część tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego w ramach którego realizowane są lokale mieszkaniowe.
Tym samym przepisy ustawy stosuje się również do umów pomiędzy nabywcą a deweloperem, których przedmiotem jest lokal użytkowy – tj. pomieszczenie gospodarcze, rowerownia, komórka lokatorska czy garaż.
Istotne zagadnienia – czyli na co należy zwrócić szczególną uwagę
Co wejście w życie w całości Nowej Ustawy Deweloperskiej oznacza dla rynku pierwotnego nieruchomości – a tym samym jak zmiany wpłyną zarówno na dotychczasowe prawa i obowiązki deweloperów i nabywców nieruchomości? O tym postaramy się napisać w niniejszej serii artykułów. W celu przybliżenia nowych rozwiązań i zasad oraz ich porównania z dotychczas obowiązującymi – zajmiemy się takimi zagadnieniami, jak:
- środki ochrony nabywcy – czyli o tym czym jest mieszkaniowy rachunek powierniczy;
- Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – czy Deweloper musi go posiadać oraz jakie inne obowiązki się z nim wiążą;
- wzajemne zobowiązania stron umów zawieranych w oparciu o Nową ustawę deweloperską – jakie umowy reguluje Ustawa Deweloperska i jaka jest ich istota;
- jakie zmiany zostały wprowadzone do dotychczasowych umów zawieranych w trybie ustawy deweloperskiej;
- procedura odbioru lokali mieszkalnych – obowiązki i uprawnienia;
- rękojmia za wady lokalu – nowe zasady.