Zasady oraz tryb dokonywania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz zasady odpowiedzialności nabywcy i dewelopera stanowią kolejne zagadnienie, które zostało
wyszczególnione i doprecyzowane w Nowej Ustawie Deweloperskiej.
Zwyczajowo przeniesienie na nabywcę prawa własności poprzedzone jest obowiązkowym odbiorem lokalu. Do odbioru może dojść jedynie po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub po skutecznym zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, co do którego nie wniósł sprzeciwu.
Procedura odbioru
Odbiór lokalu mieszkalnego musi być dokonany w obecności jego nabywcy i sporządza się z niego protokół podpisany przez obie strony. W ramach protokołu, nabywca uprawniony jest do:
- zgłoszenia zauważonych wad lokalu mieszkalnego;
- odmowy dokonania odbioru z uwagi na występujące wady istotne, w przypadku nieuznania wady przez dewelopera.
Wady istotne i nieistotne
W zależności od rodzaju wad lokalu w sposób odrębny kształtują się uprawnienia nabywcy. Nowa Ustawa Deweloperska rozróżnia wady istotne i inne wady, jednak w żaden sposób ich nie definiuje, co powodować będzie konieczność odnoszenia się do dotychczasowego orzecznictwa wypracowanego przez sądy oraz na poglądach doktryny.
W przypadku powtórnego odbioru, z uwagi na wady lokalu nabywcy przysługują dwa różne uprawnienia jeśli deweloper odmawia naprawy wad.
W sytuacji wystąpienia wad istotnych, nabywca uprawniony będzie do odstąpienia od umowy deweloperskiej, natomiast jeśli sprawa dotyczyć będzie wad nieistotnych nabywca będzie mógł jedynie usunąć wady na koszt dewelopera.
Terminy uznania wad
W tym miejscu zaznaczyć należy, jak bardzo ważna jest data, w której nabywca i deweloper podpisują protokół, bo to właśnie ona stanowi początek kilku terminów, w których deweloper jest obowiązany do podjęcia czynności.
- W terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, w którym zostały zgłoszone przez nabywcę wady, deweloper zobowiązany jest do poinformowania nabywcy o uznaniu zgłoszonych do protokołu wad albo na przekazanie mu oświadczenia o odmowie uznania tych wad wraz z podaniem przyczyn odmowy na piśmie lub na nośniku trwałym. Co istotne niepoinformowanie nabywcy w tym terminie o uznaniu wad albo o odmowie ich uznania powoduje automatyczny skutek w postaci uznania wad.
- W terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, deweloper jest zobowiązany do usunięcia wad lokalu, jeśli nie będzie to możliwe deweloper wyznaczy dodatkowy termin. Natomiast niedokonanie przez dewelopera czynności w terminie dodatkowym uprawnia nabywcę do wskazania dodatkowego terminu, a po jego bezskutecznym upływie do odstąpienia od umowy. Inaczej sytuacja wygląda w odniesieniu do wad nieistotnych – w przypadku nieusunięcia wad, pomimo upływu terminu dodatkowego, nabywca jest uprawniony do wykonania zastępczego.
Dodatkowo zaznaczyć trzeba, że jeśli przy ponownym odbiorze nabywca nadal odmawiać będzie odbioru z uwagi na wystąpienie wady istotnej, konieczne będzie przedstawienie opinii rzeczoznawcy budowlanego. Potwierdzenie przez rzeczoznawcę wystąpienia wady istotnej uprawnia nabywcę do odstąpienia od umowy.
Ważne jest również, że jeżeli w okresie od dnia podpisania protokołu do dnia zawarcia umowy przenoszącej prawa na nabywcę zasady opisane powyżej mają takie samo zastosowanie, a więc nabywca na tych samych warunkach może zgłaszać deweloperowi wady i korzystać z przyznanych mu uprawnień.