System ochrony nabywcy lokalu

Głównym celem Nowej Ustawy Deweloperskiej jest stworzenie systemu wpłat dokonywanych przez nabywcę lokalu, który zapewni bardziej efektywną ochronę nabywcy. Podstawowym instrumentem prawnym który ma pełnić funkcję ochronną jest obowiązek dewelopera do zawarcia z kupującym lokal umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz wprowadzenie sankcji za brak posiadania takiego rachunku.

Oprócz jednak obowiązku prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, Deweloper zobowiązany jest do:

  • uregulowania praw i obowiązków stron umowy deweloperskiej na wypadek upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy;
  • obowiązek posiadania przez dewelopera – już w chwili rozpoczęcia sprzedaży lokali – zgód banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje;

Ustawa przewiduje, że nie jest wystarczającym rozwiązaniem zapewnienie jedynie jednego z wyżej wymienionych instrumentów, czy nawet kilku działających oddzielnie. Oznacza to, że deweloper musi zapewnić nabywcy lokalu bez względu na wybrany przez niego środek ochrony w Nowej Ustawie Deweloperskiej gwarancje bezpieczeństwa wpłaconych środków na takim samym poziomie.

Czym jest mieszkaniowy rachunek powierniczy

Mieszkaniowy rachunek powierniczy to specjalny rachunek bankowy do którego założenia zobowiązany jest deweloper, jeżeli ma zamiar rozpocząć sprzedaż lokali. W ramach rachunku dochodzi do rozliczeń pomiędzy deweloperem a nabywcą lokali na podstawie zapisów łączących te dwie strony w umowie.

Rodzaje rachunków powierniczych

Wyróżnia się dwa rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych:

  • zamknięty rachunek powierniczy – w ramach zamkniętego rachunku powierniczego nabywca wpłaca do banku na rzecz realizowanego lokalu środki, których deweloper nie może wypłacić, aż do chwili przeniesienia na nabywcę prawa własności.
  • otwarty rachunek powierniczy – różni się od zamkniętego rachunku powierniczego w zakresie wypłat. Deweloper jest uprawniony do korzystania z wpłaconych przez nabywcę środków przez cały okres realizacji przez niego inwestycji. Można to uznać, że rozwiązanie bardziej ryzykowne chociażby w przypadku upadłości dewelopera, niż zamknięty rachunek powierniczy. Jednak otwarty rachunek można prowadzić w trzech wariantach: bez żadnego zabezpieczenia, z zabezpieczeniem gwarancją bankową lub gwarancją ubezpieczeniową, przy czym zaznaczenia wymaga, że mimo iż takie zabezpieczenia przewidziane były w ustawie deweloperskiej, nie często były przez deweloperów stosowane.

Nowe rozwiązanie

Właśnie z uwagi na ryzyka związane z otwartym rachunkiem powierniczym i niestosowanie przez deweloperów zabezpieczeń w formie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej Nowa Ustawa Deweloperska wprowadziła dodatkową ochronę nabywcy w formie obowiązku utworzenia przez dewelopera Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego i obowiązkowego tworzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Jednocześnie, Nowa Ustawa Deweloperska wprowadza odpowiedzialność karną w sytuacji niezapewnienia przez dewelopera środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę, a więc nieustanowienia mieszkaniowego rachunku powierniczego.