Likwidacja zasady korzyści i nowe zasady ustalania odszkodowania

Dnia 15 września br. Sejm uchwalił Ustawę o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Aktualnie ustawa została przekazana do dalszych prac w Senacie oraz do Prezydenta.

Najważniejszą zmianą przewidzianą w Ustawie jest wprowadzenie nowych zasad przyznawania odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości, co ma w ocenie Ustawodawcy prowadzić do zapewnienia zgodności z konstytucyjną zasadą słusznego odszkodowania.

Czy jednak rzeczywiście można mówić o korzyściach dla podmiotów których nieruchomości zostaną wywłaszczone?

Usunięcie zasady korzyści

Kluczową zmianą dokonaną nowelizacją jest usunięcie przez Ustawodawcę tzw. zasady korzyści uregulowanej dotychczas przepisem art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W myśl przepisu rzeczoznawca dokonując ustalenia wartości nieruchomości określa jej wartość biorąc pod uwagę położenie, rodzaju przeznaczenia nieruchomości, jej aktualny sposób użytkowania, aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami, przyjmując na potrzeby wyceny przeznaczenie korzystniejsze z punktu widzenia podmiotu który jest wywłaszczony.

W zależności więc od tego, które przeznaczenie nieruchomości – czy dotychczasowe, czy wynikające z celu wywłaszczenia jest korzystniejsze, takie przeznaczenie powinno zostać przyjęte przez rzeczoznawcę na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania.

Od tej zasady Ustawodawca ma zamiar odejść. Znowelizowany art. 134 Ustawy wskazuje jednoznacznie, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości nie będzie uwzględniać się już przeznaczenia nieruchomości na cel publiczny. Oznacza to, że wartość nieruchomości będzie można ustalić jedynie na podstawie dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości, istniejącego przed ustaleniem lokalizacji inwestycji celu publicznego, a w przypadku braku możliwości ustalenia innego przeznaczenia niż cel publiczny, przyjmując przeznaczenie nieruchomości wynikające z faktycznego sposobu jej użytkowania.

Nowe zasady ustalania wysokości odszkowania

Rozwiązaniem, które ma zastąpić zasadę korzyści jest wprowadzenie nowych zasad ustalania odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości.

Nowe zasady przewidują ustalenie wysokości odszkodowania poprzez przyjęcie wartości prawa nieruchomości i powiększenia jej o określony procent. Według projektu Ustawy przedstawia się to
w następujący sposób:

  1. w przypadku prawa własności odszkodowanie w wysokości wartości prawa własności powiększonej o kwotę 20% wartości gruntu oraz 40% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości a wartością gruntu;
  2. w prypadku użytkowania wieczystego odszkodowanie w wysokości wartości tego prawa powiększonej o kwotę 20% wartości tego prawa;
  3. w przypadku prawa własności lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu odszkodowanie w wysokości wartości tych praw, powiększone o kwotę odpowiadającą 40% wartości lokalu.

Zaproponowane przez Ustawodawcę podwyższenie odszkodowania o procentowo określoną część wartości nieruchomości ma stanowić zryczałtowaną formę rekompensaty pieniężnej, która jest
w ocenie Ustawodawcy swego rodzaju „bonusem pieniężnym”, który pozwala na pokrycie dodatkowych kosztów ponoszonych przez wywłaszczony podmiot w związku z dokonanym wywłaszczeniem.

Dodatkowo, nowelizacja przewiduje minimalną wysokość odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości zamieszkałej, które ustala się niezależnie od wartości rynkowej nieruchomości w oparciu o wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia powierzchni.

Ocena i konsekwencje wprowadzenia nowych zasad

Taki zabieg powodować w rzeczywistości może do pokrzywdzenia m.in. właścicieli nieruchomości rolnych, których przeznaczenie rolne posiada mniejszą wartość niż w przypadku przeznaczenia ich pod inwestycję celu publicznego. Pominięcie więc faktu przeznaczenia nieruchomości na cel publiczny, powoduje przyjęcie przeznaczenia rolniczego i uzyskanie przez właścicieli znacznie niższego odszkodowania niż mógłby uzyskać dotychczas. Inaczej można rozpatrywać natomiast sytuację podmiotów posiadających prawa względem lokali mieszkalnych, które oprócz wartości lokalu otrzymają również tzw. rekompensatę pieniężną.

Mając na uwadze powyższe, nie można w sposób zero-jedynkowy dokonać oceny nowelizacji, a efekty jej wprowadzenia będzie można ocenić już niedługo.