W ciągu ostatnich lat zaobserwować można spowolnienie na rynku nieruchomości. Sytuacja ta znajdująca swoje początki w pandemii COVID-19 i związanymi z nią ograniczeniami sanitarnymi znalazła swoje apogeum w roku obecnym. Stale rosnąca inflacja przekraczająca już 17%, stopy procentowe podnoszone z dnia na dzień oraz ogólna niestabilność na rynku przekłada się na spowolnienie branży. Do tego również ustawodawca nie rozpieszcza inwestorów, ilość zmian w przepisach i ich wpływ na sposób realizacji inwestycji budowlanych może przerażać.

Czy jednak słusznie?

Nieruchomości stanowią jedną z najstarszych form inwestowania kapitału. Jak wszystkie inwestycje, wiążą się z ryzykiem poniesienia strat, ale przy odpowiednim przygotowaniu mogą stanowić nie tylko idealny sposób lokowania środków, ale również generowania zysku.

Jak zatem rozróżnić nieruchomość, która narazi nas na ogromne straty od tej, która przerodzi się w kurę znoszącą złote jajka?

Jak uniknąć sytuacji, w której po zainwestowaniu  środków skończymy z działką, z którą nie będziemy w stanie nic zrobić?

Najprostszym sposobem jest przeprowadzenie audytu prawnego nieruchomości przed jej zakupem. W jego trakcie eksperci przeanalizują sytuację prawną działki, przekażą informacje o wszelkich związanych z nią ryzykach od przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego po obciążenia ograniczonymi prawami rzeczowymi wpisanymi do księgi wieczystej.

Audyt nieruchomości obejmuje nie tylko działki niezabudowane, ale również te, na których znajdują się już obiekty. W tym kontekście audyt pozwoli zweryfikować, czy budynki powstały zgodnie z przepisami i wymaganymi zezwoleniami, czy stanowią formę samowoli budowlanej, za którą będzie trzeba zapłacić.

Niejednokrotnie kupujemy działki zabudowane po to, by w miejsce istniejących budynków postawić nowe, bardziej pasujące do naszej wizji biznesowej. Audyt prawny pozwala zweryfikować nieruchomość zabudowaną również pod kątem ochrony konserwatorskiej i wpisów do rejestru zabytków. Dzięki temu uzyskamy pewność, że to, co na pierwszy rzut oka jest rozpadającym się pustostanem, nie jest w rzeczywistości obiektem podlegającym ochronie konserwatorskiej. Jest to kluczowe zagadnienie w ramach procesu inwestycyjnego, które audyt prawny pozwoli w pełni zweryfikować.

Czy jednak warto za taki audyt płacić?

Skoro treść księgi wieczystej jest jawna, może pojawić się pokusa, by jedynie w oparciu o nią sprawdzić stan nieruchomości i zainwestować środki. Trzeba jednak pamiętać o kilku rzeczach.

Po pierwsze, audyt przeprowadzają profesjonaliści, którzy zwracają uwagę na szczegóły, które laikowi mogą najzwyczajniej w świecie umknąć. Audyt prawny nie ogranicza się również jedynie do księgi wieczystej. Obejmuje również czy stan w niej opisany odpowiada faktycznemu stanowi prawnemu nieruchomości, a więc zapewnia większą pewność sytuacji potencjalnego inwestora.

Po drugie, koszty. Oczywiście, można kupować nieruchomości bez przeprowadzania ich audytu prawnego. Możliwe, że w większości przypadków na żadną ”minę” nie trafimy. W biznesie należy jednak brać pod uwagę nie tylko najkorzystniejszy scenariusz, ale również ten najmniej optymistyczny. Audyt pozwala natomiast ryzyko utopienia pieniędzy zminimalizować. Ostatecznie koszt jego przeprowadzenia jest najczęściej kroplą w skali całej inwestycji budowlanej, a wydatki związane z wydostawaniem się z problemów związanych z niewygodną, niesprawdzoną działką może jego koszty wielokrotnie przewyższać.

Audyt prawny nieruchomości przeprowadzany jest przez prawników. W tym względzie należy pamiętać, że prawnik prawnikowi nierówny i nie każdy będzie mieć wiedzę praktyczną konieczną do prawidłowego jego przeprowadzenia. Kluczowe w tym względzie jest doświadczenie.

Takim charakteryzuje się Kancelaria Jagodziński Skrzypek Radcowie Prawni, która od wielu lat zajmuje się obsługą prawną podmiotów działających na rynku nieruchomości. W ramach przeprowadzanego przez Kancelarię audytu grono specjalistów kompleksowo weryfikuje sytuację nieruchomości, tak, by Klient miał o niej jak najpełniejszy obraz i mógł decydować o zainwestowaniu pieniędzy na podstawie obiektywnej, zweryfikowanej wiedzy.

Autor publikacji: Roksana Waltrowska radca prawny JSP, Szymon Szczęśniak asystent radcy prawnego JSP