Brak możliwości skomunikowania nieruchomości inwestycyjnej z drogą publiczną.
Inwestorzy większych przedsięwzięć budowlanych na etapie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o pozwoleniu na budowę często spotykają się z przeszkodą w postaci możliwości skomunikowania działki na której będzie realizowana inwestycja z drogą publiczną, co przejawia się w odmowie wydania decyzji na lokalizację zjazdów z drogi gminnej do nieruchomości inwestycyjnej.
W takiej sytuacji przedsięwzięcie inwestycyjne jest de facto zablokowane do chwili uzyskania zezwolenia o lokalizacji zjazdu. Możliwość wydania takiego zezwolenia Gminy bardzo często warunkują zawarciem pomiędzy deweloperem a gminą umowy w trybie art. 16 ustawy o drogach – a więc umowy o budowę lub przebudowę drogi publicznej spowodowanej inwestycją niedrogową, co wiąże się z poniesieniem przez inwestora dodatkowych kosztów związanych z realizacją dróg publicznych, które co do zasady stanowią zadanie własne zarządcy drogi i w tym zakresie powinny być przez niego realizowane. Niemniej jednak, gdy w planach finansowych i infrastrukturalnych zarządcy na dany okres nie znajdowała się realizacja takiej drogi, a konieczność jej realizacji jest w sposób bezpośredni związana z inwestycją niedrogową (mieszkaniową czy też usługową) zastosowanie znajdzie właśnie art. 16 Ustawy o drogach. Celem tego przepisu było odciążenie zarządcy drogi od natychmiastowej realizacji dróg, których nie ujął w planach – aktualnie jednak trudno mówić by przepis ten wykorzystywany był w tym celu, gminy bowiem często zupełnie bezzasadnie przerzucają w tym zakresie obowiązki na inwestora, a także nawet gdy jest to zasadne określając warunki umowy przekraczają znacznie zakres niezbędny do obsługi inwestycji niedrogowej i zapewnienia odpowiednich warunków bezpieczeństwa.
Umowa o budowę lub przebudowę drogi spowodowanej inwestycją niedrogową
Najczęściej więc mając na uwadze chęć doprowadzenia procesu inwestycyjnego do końca, pomimo, że brak jest trybu który przymusiłby inwestora do realizacji, inwestorzy zgadzają się na zawarcie umowy o budowę lub przebudowę drogi ze względu na konieczność zapewnienia obsługi komunikacyjnej inwestycji.
Sam proces zawarcia umowy najczęściej poprzedzony jest szeregiem spotkań negocjacyjnych w zakresie warunków technicznych jakie powinna spełniać droga, jej parametrów, zakresu zadań zarządcy oraz inwestora prywatnego, a także co najważniejsze partycypacji tych podmiotów w kosztach realizacji inwestycji drogowej.
Umowa zawarta w trybie art. 16 ustawy o drogach stanowi umowę cywilnoprawną, nie jest to akt czy czynność o charakterze administracyjnoprawnym. W razie jakichkolwiek sporów związanych z realizacją umowy podlega ona właściwości sądów cywilnych. Dlatego ważne jest precyzyjnie sformułowanie postanowień odnoszących się współpracy stron, zakresu obowiązków, terminów a także kar umownych czy też prawa odstąpienia od umowy.
Formułowanie postanowień umowy zawieranej w trybie art. 16 ustawy o drogach publicznych
Najistotniejszą kwestią, która powinna być wzięta pod uwagę przy sporządzaniu umowy w trybie art. 16 ustawy o drogach publicznych jest zachowanie proporcji obowiązków i ciężarów przerzuconych w umowie na inwestora w odniesieniu do przyczyny i zakresu niezbędnego do realizacji celu inwestycji niedrogowej. W umowie nie powinno więc dojść do sytuacji w której zakres dotyczący budowy drogi jest rażąco niewspółmierny do potrzeb inwestycji niedrogowej. Jeżeli natomiast zarządca drogi taki zakres chce wprowadzić powinien w odpowiednim stopniu w nim partycypować bądź to poprzez realizację lub bądź też ponoszenie w tym zakresie kosztów.
Drugą istotną sprawą jest fakt, że obowiązki inwestora powinny stanowić faktyczne działania, niedopuszczalnym jest natomiast nałożenie na inwestora obowiązku finansowania budowy czyli nakładania świadczeń pieniężnych.
Teoria a praktyka
Pomimo, że założenia którymi powinien kierować się organ przy negocjowaniu umowy w trybie art. 16 ustawy o drogach wskazują jednoznacznie na równoważność i proporcjonalność obowiązków inwestora a także zakres jego działań i rodzaj świadczeń w obrocie można spotkać się najczęściej z umowami, które tymi przesłankami nie kierują się. W wielu przypadku zarządca drogi przerzuca na inwestora obowiązek realizacji oprócz drogi niezbędnej dla inwestycji niedrogowej także wykonanie drogi o większym zakresie niż niezbędna czy też wykonanie elementów dodatkowych. Spotkać się można także z umowami, które wprost nakładają na inwestorów obowiązek świadczenia pieniężnego na rzecz zarządcy drogi.
Biuletyn pełnoPRAWNABUDOWA
- Audyt nieruchomości
- System EDB czyli Dziennik Budowy w formie elektronicznej
- Rewolucja w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- Zezwolenie na lokalizację i przebudowę zjazdu
- Partycypacja społeczna w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- Program bezpieczny kredyt 2%
- Koniec użytkowania wieczystego?
- Urządzenia wytwarzające energie odnawialną a polityka przestrzenna gminy
- Podwyższenie wynagrodzenia ryczałtowego
- Budowa lub przebudowa dróg publicznych spowodowanych inwestycją nie drogową
- Samowola wodnoprawna
- Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części
Autor publikacji: Roksana Waltrowska radca prawny JSP, Szymon Szczęśniak asystent radcy prawnego JSP