Pod koniec marca głośno było o przyjęciu przez rząd projektu ustawy stanowiącej kolejny krok do ostatecznej likwidacji użytkowania wieczystego i przekazaniu go do Sejmu – jego fundamentalną zmianą ma być umożliwienie przedsiębiorcom nabycia na własność gruntów znajdujących się w ich użytkowaniu wieczystym.

12 kwietnia projekt skierowano do pierwszego czytania w Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej, co oznacza, że najprawdopodobniej jeszcze w tym roku, ustawa wejdzie w życie.

Ustawodawca zdecydował, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej w prawo własności następować będzie na wniosek, w przeciwieństwie do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, których prawo użytkowania wieczystego z dniem 1 stycznia 2019 r. przekształcono w prawo własności z mocy prawa.

CENA

Nowelizacja wprowadza również zmiany w zakresie ustalenia ceny nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste.

W przypadku nieruchomości wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej cena ustalana będzie w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, ale nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Można zatem wyrazić to również wzorem:

20(xy)≤y

Gdzie x oznacza dotychczasową stawkę procentową opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, a y wartość nieruchomości określoną na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

W stosunku do nieruchomości, które nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej cenę stanowi dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości gruntowej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Można zatem określić ją jako:

20xy

Gdzie x oznacza dotychczasową stawkę procentową opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, a y wartość nieruchomości określoną na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

ŻĄDANIE SPRZEDAŻY

W nowym dziale VIA ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawodawca zdecydował, że pewne grupy użytkowników wieczystych będą miały prawo do wystąpienia z żądaniem sprzedaży nieruchomości, których są użytkownikami wieczystymi. Zgodnie z uzasadnieniem do projektu, ma to na celu zdynamizowanie procesu eliminacji użytkowania wieczystego na gruntach, które

zabudowano i zagospodarowano na określone cele, co w dalszej perspektywie, zdaniem projektodawcy, ma zaktywizować procesy inwestycyjne na tych nieruchomościach.

Ze względu na znaczną ingerencję proponowanych rozwiązań w chronione konstytucyjnie prawo własności samorządów, prawo do wystąpienia z żądaniem sprzedaży nieruchomości, a więc de facto zobowiązania do sprzedaży nieruchomości na wniosek użytkownika wieczystego zostało przez projektodawcę ograniczone. Przede wszystkim, użytkownik wieczysty może z takim żądaniem wystąpić jedynie w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia regulacji w życie.

Nie oznacza to, że po tym terminie sprzedaż nieruchomości będzie niemożliwa, ale wówczas zastosowanie będą miały regulacje ogólne określone w artykule 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami, więc konieczne będzie uzyskanie zgody wojewody.

Dodatkowo, żądanie sprzedaży nieruchomości nie będzie miało zastosowania do niektórych kategorii nieruchomości. Pierwszą z takich kategorii są nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r. Ograniczenie to, jak wskazuje projektodawca, wynika z faktu, że po tej dacie użytkowanie wieczyste stało się instytucją rynkową i przestało być jedyną możliwością korzystania przez obywateli z nieruchomości publicznych.

Ponadto, żądanie sprzedaży możliwe będzie jedynie użytkownikom wieczystym, którzy wykonali zobowiązanie określone w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Ma to na celu ułatwienie nabycia własności nieruchomości tym użytkownikom wieczystym, którzy wywiązywali się ze zobowiązań wynikających z umów o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Wiąże się z tym również pozbawienie prawa żądania sprzedaży nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

Poza powyższymi, wyłączono również możliwość żądania sprzedaży nieruchomości w stosunku do tych nieruchomości, które położone są na terenie portów i przystani morskich, czy też są wykorzystywane na prowadzenie rodzinnego ogródka działkowego. Ograniczenia te wynikają bezpośrednio ze specyfiki wskazanych gruntów.

Cena sprzedaży nieruchomości gruntowej jej użytkownikowi wieczystemu na skutek wystąpienia z żądaniem ustala się w sposób podobny do ceny opisanej powyżej. W przypadku nieruchomości Skarbu Państwa cenę wylicza się w sposób tożsamy z ceną nieruchomości niewykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, a w stosunku do nieruchomości samorządowych, w sposób określony dla nieruchomości wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej. Odpowiednie rada albo sejmik będzie miała 4 miesiące od wejścia w życie nowelizacji na określenie szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych.

KONIEC DARMOWEGO PRZEKSZTAŁCANIA

Projekt nowelizacji zmienia również regulację ustawy z 2005 r., która pozwalała na nieodpłatne przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych na cele mieszkalne lub garaże albo przeznaczone pod zabudowę na te cele jak również nieruchomości rolne. Projektodawca proponuje, żeby ograniczyć możliwość złożenia wniosku o takie przekształcenie jedynie do 31 grudnia 2025 r. Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu, ma to również zmierzać do zapewnienia większej pewności systemu prawnego, zwłaszcza w kontekście wątpliwości Komisji Europejskiej w zakresie obecnych regulacji.

KROK W DOBRĄ STRONĘ?

Nowelizacja stanowi poważny krok zmierzający do likwidacji archaicznej i specyficznej dla polskiego prawa konstrukcji użytkowania wieczystego, co uznać należy z pewnością za dobre działanie. Na pochwałę zasługuje również umożliwienie niektórym użytkownikom na wystąpienie z żądaniem zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie można pomijać ograniczeń czasowych czy kryteriów dotyczących cech nieruchomości, które uprawnienie to ograniczają. Natomiast to dopiero czas pokaże czy projekt utrzyma się w obecnym stanie i jak sprawdzi się w praktyce.

Biuletyn pełnoPRAWNABUDOWA

  1. Audyt nieruchomości
  2. System EDB czyli Dziennik Budowy w formie elektronicznej
  3. Rewolucja w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
  4. Zezwolenie na lokalizację i przebudowę zjazdu
  5. Partycypacja społeczna w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
  6. Program bezpieczny kredyt 2%
  7. Koniec użytkowania wieczystego?
  8. Urządzenia wytwarzające energie odnawialną a polityka przestrzenna gminy
  9. Podwyższenie wynagrodzenia ryczałtowego
  10. Budowa lub przebudowa dróg publicznych spowodowanych inwestycją nie drogową
  11. Samowola wodnoprawna
  12. Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części

Autor publikacji: Roksana Waltrowska radca prawny JSP, Szymon Szczęśniak asystent radcy prawnego JSP