W dalszym ciągu trwają prace nad rządowym projektem ustawy zmieniającym ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nowelizacja zakłada wiele zmian w dotychczasowej ustawie, z czego jedną z największych jest likwidacja studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W jego miejsce projektodawca przewidział wprowadzenie planu ogólnego, który znacznie różnić się będzie od dotychczasowej regulacji.
Charakter planu ogólnego
Najważniejszą zmianą z perspektywy potencjalnego inwestora jest status prawny planu ogólnego.
Zgodnie z projektem ustawy, będzie on miał walor aktu prawa miejscowego. Dotychczasowe studium tego przymiotu było pozbawione i wiązało jedynie organy gminy przy ustalaniu planów miejscowych. Co to oznacza dla inwestorów? Dotychczas inwestor starający się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie był związany treścią studium, a co za tym idzie możliwość realizacji inwestycji nie zawsze zgodnej ze studium była możliwa do realizacji.
Zgodnie z proponowanymi zmianami, również inwestor będzie związany treścią planu ogólnego. Zdaniem projektodawcy służyć to będzie przede wszystkim zwiększeniu kontroli nad planowaniem i zagospodarowaniem przestrzennym w gminie.
Proponowaną nowością jest również obligatoryjność uchwalenia planu ogólnego. Projektodawca zakłada, że każda gmina będzie musiała uchwalić plan ogólny do 2026 r. Od tej daty cały kraj ma być pokryty siecią planów lokalnych. Obowiązku takiego nie przewidywano w odniesieniu do studium, które jako wiążące jedynie dla organów stanowiło w większym stopniu postulat założeń planowania przestrzennego uwzględnianych przy uchwalaniu planów miejscowych. Obligatoryjność uchwalenia planu ogólnego wiązać się również będzie z koniecznością jego uchwalenia dla obszaru całej gminy, a nie jedynie obszarów w jej granicach administracyjnych jak to było w przypadku studium.
Jednocześnie plan ogólny stanowić ma podstawę prawną wydawania decyzji o warunkach zabudowy. W połączeniu z jego obligatoryjnym charakterem, w przypadku braku jego uchwalenia, np. w trakcie prac nad nim brak będzie podstawy do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Z perspektywy inwestora oznaczać to może de facto zablokowanie możliwości inwestycyjnych do czasu uchwalenia planu ogólnego.
Zakres i treść planu ogólnego
Jak wskazano w uzasadnieniu projektu, plan ogólny ma być w stosunku do studium aktem dużo bardziej uproszczonym i przystępnym dla odbiorcy. W celu ułatwienia porównywania planów ogólnych różnych gmin, wprowadzono jedynie dwa obligatoryjne jego elementy.
Pierwszym są strefy planistyczne, które w założeniu mają sprzyjać tworzeniu miasta zwartego – stąd 3 z 13 stref planistycznych określono jako strefy wielofunkcyjne z zabudową wielo-/jednorodzinną lub zagrodową. Jakkolwiek podział na strefy planistyczne uznać należy za krok w dobrą stronę, o tyle stopień ich określenia w projekcie budzi pewne uzasadnione wątpliwości. Projektodawca wskazuje m.in., że lasy, tereny wykorzystywane w rolnictwie czy wody będą znajdować się w strefie otwartej, w której możliwości budowania mają być znacznie ograniczone. Jednocześnie wyodrębnia strefę produkcji rolniczej oraz zieleni i rekreacji bez wskazywania przesłanek pozwalających w jasny sposób sprecyzować metody odróżnienia ich od strefy otwartej. Wiązać się to może z ryzykiem niejasnego wyznaczania stref planistycznych o podobnym
charakterze, co z perspektywy inwestora oceniać należy negatywnie, tym bardziej, że podział na strefy planistyczne w założeniu ma mieć charakter rozłączny.
Drugim obligatoryjnym elementem planu ogólnego mają być gminne standardy urbanistyczne. W ich ramach wyodrębniony będzie gminny katalog stref planistycznych, w którym określana będzie wartość maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy i maksymalnej jej wysokości oraz minimalna wartość powierzchni biologicznie czynnej.
W ramach gminnych standardów urbanistycznych możliwe będzie również określenie standardów infrastruktury społecznej rozumianych jako zasady określania dostępu do szkół podstawowych i obszarów zieleni publicznej. Stanowi to wprowadzenie do planowania i zagospodarowania przestrzennego uregulowań określonych już w specustawie mieszkaniowej. Zgodnie z uzasadnieniem rozwiązanie to ma sprzyjać ograniczeniu niekorzystnych skutków suburbanizacji i powstawania osiedli podmiejskich pozbawionych dostępu do infrastruktury społecznej.
Ryzyko dla inwestorów
Proponowane zmiany w założeniu mają sprzyjać działaniu na rzecz spójności urbanistycznej gmin, jednak w praktyce stanowią ryzyko zablokowania rynku budowlanego. W Polsce mniejszość gmin ma sporządzone plany miejscowe – często nawet, gdy takie plany są, nie pokrywają one całości obszaru gminy. Trudno ocenić, czy ustawowe założenie obligatoryjności planów ogólnych zmieni nastawienie samorządów i sprawi, że będą one uchwalane. Uwzględniając realia, ryzyko nieuchwalenia planów ogólnych, a co za tym idzie zablokowania możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy jest duże. Niestety, projektodawca zdaje się go nie widzieć. Nie wiemy czy projekt ostanie się w tym kształcie. Wciąż nie trafił do Sejmu, niemniej, jeśli zostanie przyjęty, stanowić będzie rewolucję w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Biuletyn pełnoPRAWNABUDOWA
- Audyt nieruchomości
- System EDB czyli Dziennik Budowy w formie elektronicznej
- Rewolucja w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- Zezwolenie na lokalizację i przebudowę zjazdu
- Partycypacja społeczna w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- Program bezpieczny kredyt 2%
- Koniec użytkowania wieczystego?
- Urządzenia wytwarzające energie odnawialną a polityka przestrzenna gminy
- Podwyższenie wynagrodzenia ryczałtowego
- Budowa lub przebudowa dróg publicznych spowodowanych inwestycją nie drogową
- Samowola wodnoprawna
- Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części
Autor publikacji: Roksana Waltrowska radca prawny JSP, Szymon Szczęśniak asystent radcy prawnego JSP
