Charakter zgłoszenia
Wyrażoną w art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (dalej: p.b.) jest obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę przed rozpoczęciem robót budowlanych. Regulacja ta skutkuje pełnym objęciem nadzorem organów architektoniczno-budowlanych nad realizacją wszystkich inwestycji budowlanych. Mając jednak na uwadze fakt, że konieczność każdorazowego uzyskiwania decyzji przed przystąpieniem do wykonywania nawet najprostszych robót budowlanych skutkowałaby znacznym ograniczeniem i utrudnieniem w ich realizacji, ustawodawca zdecydował się na uregulowanie dwóch wyjątków od obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Pierwszym z nich jest zastąpienie obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę zgłoszeniem, drugim natomiast zwolnienie zarówno z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę jak i z obowiązku zgłoszenia. O ile zwolnienie z obu obowiązków dotyczy najprostszych robót budowlanych, np. budowy wolno stojących kabin telefonicznych czy parkometrów z własnym zasilaniem (art. 29 ust. 2 pkt 9 i 10 p.b.), o tyle obowiązek zgłoszenia odnosi się do tych robót, które nie stwarzają zagrożenia wymagającego ścisłego nadzoru w postaci pozwolenia na budowę, ale są jednocześnie zbyt złożone, by można było wykonywać je de facto bez wiedzy organów administracji architektoniczno-budowlanej. Najbardziej znanym i jednocześnie o największym znaczeniu praktycznym jest obowiązek zgłoszenia robót budowlanych polegających na budowie wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały posadowione. Co jednak ważne, obowiązek zgłoszenia, mimo że odformalizowany w stosunku do postepowania o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, również nakłada na inwestorów konkretne obowiązki.
Co dołączyć do zgłoszenia?
Art. 30 ust. 2a p.b. nakłada obowiązek dołączenia do zgłoszenia szeregu dokumentów, w tym m. in. składanego pod rygorem odpowiedzialności karnej oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; szkiców i rysunków w zależności od potrzeb oraz pozwoleń, uzgodnień i opinii, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw. W przypadku niektórych rodzajów robót budowlanych, nałożone zostały również dodatkowe wymogi.
O czym należy pamiętać i jakie decyzje należy dołączyć do zgłoszenia
Katalog uzgodnień, opinii i pozwoleń, które należy dołączyć do zgłoszenia budowy obiektu budowlanego ma charakter otwarty, aczkolwiek ustawodawca wprost wskazuje jeden rodzaj decyzji, który musi być obligatoryjnie dołączony do zgłoszenia. Jest nią decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, którą należy uzyskać przed dokonaniem zgłoszenia, co wprost wynika z art. 72 ust. 1a ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
Należy również pamiętać, że roboty budowlane, których wykonywanie zamierzamy zgłosić, muszą być zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a gdy go nie ma, z decyzją o warunkach zabudowy, która wymagana jest przy każdorazowej zmianie zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego polegającej na budowie obiektu budowlanego, co wynika wprost z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponieważ nie każda budowa wiązać się będzie ze zmianą zagospodarowania terenu, ustawodawca zdecydował, że nawet jeśli nie będzie to powodować zmiany zagospodarowania terenu, do budowy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, wolno stojących parterowych budynków sieci transformatorowych i kontenerowych sieci transformatorowych do 35 m2 oraz wolno stojących parterowych budynków przeznaczonych do okresowego wypoczynku o powierzchni pomiędzy 35 a 70 m2 jeśli brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Samej decyzji o warunkach zabudowy nie trzeba przedkładać wraz ze zgłoszeniem, aczkolwiek jej brak przy jednoczesnym braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub niezgodność budowy z ww. dokumentami powoduje stan niezgodności , który wiązać się będzie ze zgłoszeniem przez organ administracji architektoniczno-budowlanej sprzeciwu od zgłoszenia, a w konsekwencji z brakiem możliwości przystąpienia do realizacji robót.
Należy również pamiętać o ustawie z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, która po wejściu w życie znacząco ograniczy wydawanie decyzji o warunkach zabudowy do obszarów uzupełnienia zabudowy, które zostaną określone w planie ogólnym (nowym instrumencie planistycznym zastępującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy). Zakres zastosowania i przepisy przejściowe ww. nowelizacji omówiliśmy w ostatnim artykule, dostępnym pod linkiem: Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Jagodziński Skrzypek Radcowie Prawni (jsplegal.pl)
Dodatkowo, ustawodawca zdecydował, że roboty budowlane niewymagające w normalnych warunkach decyzji o pozwoleniu na budowę, w przypadku ich wykonywania na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymagają dokonania zgłoszenia, do którego należy dołączyć pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Pomimo prostszej procedury zgłoszenia budowy obiektu budowlanego w stosunku do postepowania w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę (a w przypadku budowy niektórych obiektów mieszkalnych – znacznie prostszej), każdorazowo należy pamiętać o konieczności zachowania odpowiednich formalności i zgodności z odpowiednimi aktami, w celu uniknięcia konieczności prowadzenia kosztownego postępowania legalizacyjnego i odpowiedzialności z tytułu samowoli budowlanej.
Biuletyn pełnoPRAWNABUDOWA
- Audyt nieruchomości
- System EDB czyli Dziennik Budowy w formie elektronicznej
- Rewolucja w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- Zezwolenie na lokalizację i przebudowę zjazdu
- Partycypacja społeczna w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- Program bezpieczny kredyt 2%
- Koniec użytkowania wieczystego?
- Urządzenia wytwarzające energie odnawialną a polityka przestrzenna gminy
- Podwyższenie wynagrodzenia ryczałtowego
- Budowa lub przebudowa dróg publicznych spowodowanych inwestycją nie drogową
- Samowola wodnoprawna
- Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części
- Zgłoszenie budowy obiektu budowlanego
Autor publikacji: Roksana Waltrowska radca prawny JSP, Szymon Szczęśniak asystent radcy prawnego JSP
